Давайте договоримся о двух вещах, я перестану переводить футы в метры и акры в сотки. Это мешает ходу повествования и отвлекает. Запомните две простые цифры и вы научитесь переводить автоматически в голове у себя это. Цифры примерные, но погрешность небольшая.
1 акр = 40 соток (то есть когда мы говорим о 0.25 акра это примерно стандартный участок 10 соток. Проще считать, если понимаешь, что 0.1 акра это примерно 4 сотки
1000 sf (квадратных футов площади дома) = 92 м2 просто делите на 10 и округлите в меньшую сторону
Пример: дом 1690 sf на площади 0.17 акра это дом примерно 160 м2 на 6.5 сотках земли.
Легко правда?
Какой DEAL подходит для такого вида строительства (FLIP +ADD)?
1. Участок должен быть достаточно большим для строительства. В идеале от 0.25 акра (от 10 соток) в среднем фильтры поиска настроены на участки от 0.3 акра
2. На нем должен стоять дом, который можно достроить. Сюда входит целый ряд моментов от конструкционных особенностей (бывают дома, что их проще снести, чем достроить)
3. Размер дома и его планировка не дотягивает до ХОРОШЕГО варианта. Там не хватает спален, гаража или чего-то, что несет ценность и продается недорого из-за отсутствия этих элементов.
4. Документы чистые, коммуникации подведены.
5. Цены в районе, где стоит данный дом, должны соответствовать или быть чуть ниже будущей цены нового дома
А теперь давайте разберем на примере один проект из жизни.
http://www.zillow.com//38.578772,-121.366451,38.576/18_zm/
Короткое резюме
1. Дом с хорошей несущей конструкцией. ХОРОШО
2. Запущенный внешне ХОРОШО
3. Окружение дома 800т+ (отличный район и редко тут дома на продажу, спрос есть постоянный) ссылка пример проданного дома рядом
http://www.zillow.com//38.582597,-121.363054,3/16_zm/1_rs/
4. Одноэтажный ХОРОШО
5. Участок 0.25 акра (в таком месте отличный размер)
6. Площадь до реконструкции 1559 sf дома проданные по соседству площадь примерно 2500sf планируемая площадь достройки с переоборудованием, порядка 900-1100 sf ОТЛИЧНО!
7. Коммуникации подведены
8. По документам все чисто
9. Цена $435 000 есть запас в $400 000+ на стройку и прибыль
10. Школы вокруг 7-8-9 оценки (хорошие) (картинка внизу)
11. Налоги низкие (картинка внизу)
Что надо сделать?
Обновить фасады, крышу, перенести некоторые внутренние перегородки, обыграть каминную зону, сделать современную кухню, достроить еще 1000 sf
Все работы укладываются в $250 000 и 6 месяцев.
Получение разрешений минимальное, так как это не новое строительство.
РЕЗУЛЬТАТ
Был куплен за $435 000, после достройки продан за $ 1 320 000
БЛО / СТАЛО
Финансирование под проект / доходность (при первичномб минимальном плане)
Собственных средств (инвестиция) $175 000
Займ банк $478 000
Доход после оплаты расходов по финансированию $103 000
Доход с проекта / годовых 59%/115%
Этот расчет базовый.
По факту, дом ушел на $500K дороже, так как была более глобальная перестройка и добавлен еще один этаж.
В чем преимущество проектов с достройкой?
Гарантированное увеличение стоимости дома за счет увеличения площади жилой по себестоимости.
Очень важный момент, окружение. Оно должно соответствовать площади и стоимости будущего дома.
Вот такая картинка, и бегло об основных моментах этого бизнеса в США.
