Росреестр

Тернист и труден путь человека, столкнувшегося с ФГИС ЕГРН Росреестра. Его ждут бесконечные ожидания загрузки браузера, ключи, капчи, интервалы между запросами в 5 минут. За что ему такие страдания? Он же уже внес свои кровные, когда решился работать с данной системой и заказывать свои выписки. Но нет получение выписки из ЕГРН, это как раздевание репчатого лука. Последний шаг, который поджидает страдальца скачанная, вожделенная выписка представлена zip архивом, в котором, гм, еще один архив и файл sig. А уже внутри лежит сам файл выписки. Но прочитать его тоже непросто он в xml. И чтобы все срослось, необходимо, оказывается загружать этот xml вместе с sig на специальную страницу Росреестра. А там, там еще капча ждет. И так с каждой выпиской! Вот эту последнюю боль будем сегодня побеждать, используя python.

Задача:

• распаковать все zip в папке,
• загрузить по спец. ссылке в Росреестр,
• скачать, наконец!, человекочитаемый вид выписки.

Итак, первоначально в папке имеются скачанные zip архивы выписок:



После импорта модулей python:

import osimport zipfileimport webbrowser,timefrom selenium import webdriverfrom selenium.common.exceptions import NoSuchElementExceptionfrom selenium.webdriver.common.keys import Keysfrom selenium.webdriver.common.action_chains import ActionChains

Распакуем все zip архивы и удалим их, чтобы они не путались с содержимым:

zipFiles = []sigFiles = []for filename in os.listdir('.'):    if filename.endswith('.zip'):                zipfile.ZipFile(filename, 'r').extractall()        os.remove(filename)

Получились zip архивы и sig файлы к ним, которые далее будут загружаться на сайт Росреестра:



Переходим к основному циклу программы по всем файлам в директории (в моем случае С:/2):

for filename in zipFiles:        act = browser.find_element_by_id('sig_file')    act.send_keys('C:\\2\\'+str(filename)+'.sig')    act = browser.find_element_by_id('xml_file')    #распаковываем zip файл    zip_ref = zipfile.ZipFile(filename, 'r').extractall()    #берем xml из распакованного    for f in os.listdir('.'):        if f.endswith('.xml'):            print(f)    #вводим xml файл на сайте            act.send_keys('C:\\2\\'+str(f))        act = browser.find_element_by_css_selector('input.brdg1111')    act.click()    i = tuple (str(input("Введите каптчу: ")))    for b in i:        act.send_keys(b)        time.sleep (0.1)    #act.submit()    act = browser.find_element_by_css_selector('.terminal-button-bright')    act.click()    time.sleep (5)        try:        act = browser.find_element_by_link_text('Показать в человекочитаемом формате')        act.click()

После успешной загрузки страницы портала Росреестра rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_vizualisation, программа найдет в директории zip архив, достанет оттуда xml файл выписки и вставит в нужное поле на сайте. То же самое программа сделает с файлом sig, прилагаемым к xml:



Далее программа будет ждать ввода капчи:



После ввода пользователем капчи, она отправит ее на сайт и нажмет на ссылку скачивания уже нормальной выписки из ЕГРН:



Откроется окно, в котором будет готовая выписка, сохранить которую можно в html либо, нажав в Chrome CTRL+P, в pdf.

Осталось добавить авторазгадывание капчи и автоскачивание человекочитаемых выписок. Но это ведь самое простое здесь, не так ли?

Код программы здесь.

Клиент взаимодействует с базой данных.
С сайта http://corchaosis.ru, автор картины Jonathan Tiong.

Помимо того, что я являюсь программистом (преимущественно, это Delphi + всякие разные СУБД, в последнее время ОРАКЛ, + немного PHP), у меня есть хобби это купля и продажа квартир. Я покупаю квартиру на этапе строительства от более менее надёжного застройщика по вкусной цене (например, сейчас таким застройщиком является Самолёт, квартиры возле м. Некрасовка продаются), дожидаюсь сдачи дома (часто на два года позже, с недорогими предложениями такое случается), делаю в ней ремонт и затем продаю за 95-100% её рыночной цены.

Так вот, я (как и все) столкнулся с проблемой отсутствия у РосРеестра транзакционности.

Проблема отсутствия у Росреестра транзакционности сделок

В программировании Транзакция, а в недвижимости это Сделка с альтернативой (а также, как её часть, Договор о банковской ячейке), и там всё немного более сложно. Рассказываю.

Вася пришёл на просмотр квартиры, которую продаёт Петя. И Васе всё очень понравилось, в том числе и цена, но у Васи денег нет. Так начинается наша история.

Вася имеет свою недвижимость, которая имеет какие-то не особо нужные для него ценности в соседнем доме жил Ломоносов, высота потолков семь с половиной метров, поблизости находится плодовощная база и рынок Садовод, можно дойти пешком на Аэроэкспресс, под квартирой есть подвал высотой 1 метр, над квартирой есть чердак удобный для астрономических наблюдений. Вася понимает что эти особенности повышают цену его квартиры, но не для него самого. И он решает квартиру Пети купить, а свою квартиру продать. Но продать именно для того чтобы купить квартиру Пети, а не просто. На языке риэлторов это называется Альтернатива подобрана.

Теперь посмотрим на эту ситуацию со стороны Пети. Дело в том, что Пете тоже не интересно сидеть на обесценивающихся деньгах, он продаёт квартиру ради того, чтобы купить себе квартиру в эльфийском городе Валинор, но какую именно ещё не смотрел. На языке риэлторов это называется Сделка с альтернативой.

Два эльфа Средиземья, Маглор и Маэдрос, обладают подходящей (критериям Пети) недвижимостью в городе Валинор, которую срочно распродают, так как отправляются служить Мелькору. На языке риэлторов это называется Свободная продажа.

Итак, Вася находит клиента Серёжу. Теперь, Петя находит два подходящих ему варианта в городе Валинор. Выходим на оформление сделки. Допустим для простоты, что никто из участников сделки не использует ипотеку и не имеет долевым собственником несовершеннолетних. Таким образом, теперь должны совершиться следующие действия:
1. Серёжа передаёт деньги Пете.
2. Вася передаёт свою квартиру Серёже.
3. Петя передаёт свою квартиру Васе.
4. Или Маглор, или Маэдрос, передают свою квартиру в Валиноре Пете и получают деньги Серёжи.
5. Малкор и Маэдрос идут в Мордор служить Мелькору.

Идеально было бы передать в Росреестр на выполнение следующий скрипт:

START TRANSACTION
Квартиру Васи отдать Серёже.
Квартиру Пети отдать Васе.
begin
Квартиру Малкора отдать Пете
Деньги Серёжи отдать Малкору
ЕСЛИ_ОШИБКА:
Квартиру Маэдроса отдать Пете
Деньги Серёжи отдать Маэдросу
end
COMMIT TRANSACTION

Это упрощённый скрипт сделки с альтернативой, предполагающий, что у всех квартир один взрослый (и дееспособный) собственник, что их стоимости равны, и что оплата риэлторов (если они есть) оплачивается вне привязки к этапам сделки.

Однако, Росреестр не поддерживает транзакционность. Все действия будут выполняться последовательно и независимо, друг за другом, без отката транзакции в целом если не выполнилось одно из них. Максимум, что можно достичь учитывая, что Росреестр и МФЦ не работают с передачей наличных средств это заложить деньги в банковскую ячейку, с условиями доступа к ним Васи, Пети, Серёжи (если вообще никакая сделка не зарегистрирована), и иных действующих лиц, по факту предъявления ими зарегистрированных Росреестром договоров. (И кстати, банки самостоятельно проверку подлинности договоров не осуществляют, то есть доверяют подлинности бумаг участников сделки).

Кроме рисков неполного выполнения транзакции, другая проблема в том, что если другие участники могут въехать в своё новое жильё не дожидаясь полного оформления (привет, вопрос недоплаты коммунальных платежей!), то Маглор и Маэдрос нескоро отправятся служить Мелькору, и возможно, Маглор не сможет подержать в своих руках сильмариллы, он просто не успеет. Сделки с недвижимостью выполняются последовательно, и оформление каждой сделки будет длиться не менее чем 9 рабочих дней.

Кроме этого, Росреестр не поддерживает обременение строящегося по ДДУ жилья, а мог бы, это элементарное действие в отношении простого фьючеса.

Теперь перейдём к недостаткам и моим хотелкам про СУБД

1) Первое это отсутствие системы контроля версий. Если со стороны Delphi я веду разработку в своей песочнице, и сделанные мной изменения не появятся у других программистов до момента их коммита, то с СУБД не так. И даже если мне доверяют полный (по крайней мере, в рамках нужного для поставленной передо мной задачи) доступ к боевой БД, а такое случается, я не могу на ней разрабатывать. Пока я буду отлаживаться, всё рухнет. Это что за каменный век??? Сделайте песочницу разработчикам.

2) Второе это отсутствие предустановленных стандартизированных таблиц, описывающих реальный мир. В каждой компании, где я работал, свой собственный формат таблицы, описывающий названия (на русском и (по крайней мере) английском языке, в разных падежах русского языка) двенадцати месяцев!

3) Третье и тут я воспользуюсь терминологией Оракла отсутствует возможность вызвать простой скрипт Insert или Update, использующий Returning, так, как мы вызываем Select. Возможно, это не проблемы Оракла, а проблемы стыка Delphi + Oracle.

4) Четвёртое необходимость назначения создаваемым мной процедурам и функциям полномочий там, где я делать этого не хочу. Я не хочу задавать, а потом менять, полномочия пользователей процедуре и функции. Почему, если я явно не написал Grant-ы, система не могла бы сама посмотреть на задействованные объекты, и в соответствии с правами на действия с ними наделять или нет тех или иных пользователей правом на вызов функции? Я готов написать для этого при написании функций и процедур одно ключевое слово. Или, ещё лучше, пусть пользователь начнёт выполнение, а если ветка алгоритма приведёт его к запросу на который у пользователя нет прав, то выкинет с ошибкой.

Привет, хабровчане!

К написанию данной статьи меня подтолкнули сразу несколько вещей:

1. Должок перед компанией Актив, которая любезно предоставила мне их новый крипто-токен Рутокен ЭЦП 2.0 модификации 3000. Nastya_d, тэгну вас, т.к. вы последняя, кто постил от лица компании
2. COVID-19, который перевел работу Росреестра в режим только по предварительной записи с хронической невозможностью туда записаться
3. Изменения в законодательстве, которые были приняты после череды прошлогодних скандалов, связанных с применением электронной подписи
4. Обновление Росреестра по части проведения электронных сделок и подачи каких-либо иных электронных заявлений

Так что, наверное, так и пойдем. Кому что-то не интересно, можете переходить на интересный заголовок.

Рутокен ЭЦП 2.0 3000

Факты

Новый токен под старым брендом. Вроде какая-то добавка 3000 в конце и вообще не понятно о чем это. А между тем перед нами принципиально новый носитель ключевой информации. С классическим Рутокен ЭЦП 2.0 его объединяет пожалуй лишь то, что он может быть с ним совместим, и по прежнему на нём можно хранить неизвлекамые закрытые ключи, криптографические операции с которыми происходят прямо в контроллере девайса, а закрытые ключи никогда не покидают его пределов.

А в чем же разница? Пожалуй, отличия четыре:

1. Это функциональный ключевой носитель (ФКН), работающий по протоколу (на самом деле метапротоколу) SESPAKE, что дает нам защиту канала между драйвером и контроллером от прослушивания
2. Многократное ускорение при работе с токеном, на котором есть несколько ключей с сертификатами
3. Невозможность работы в режиме ФКН через PKCS#11
4. Отсутствие режима работы без КриптоПро

Давайте теперь по порядку.

ФКН с SESPAKE дает возможность защитить канал обмена между драйвером/криптопровайдером и контроллером хранилища. Раньше подобный перехват был возможен, и любой любитель Wireshark с установленным USBcap мог лицезреть открытые PIN-коды при работе с классическим Рутокен ЭЦП 2.0, которые транслируются в APDU командах контролера, что потенциально даёт вектор атаки по подслушиванию PIN'а и дальнейшему подписыванию всего и вся без взаимодействия с пользователем. И хотя формально закрытые ключи всё равно остаются неизвлекаемыми, это может перестать быть принципиальным моментом.

Ускорение. Уж не знаю как и почему, но если у вас было несколько сертификатов на одном токене Рутокен ЭЦП 2.0, то тормоза были обеспечены. Особенно при попытке софта перебрать все сертификаты или найти контейнер с нужным. Ваш покорный слуга хватал лично ситуации, когда в некоторых системах ЭДО дешифрация маленького документа занимала более минуты. Всё кончилось тем, что Тензор в своих плагинах даже запретил использование аппаратных токенов совместно с КриптоПро 5-й версии, чем вызвал много подозрений. Теперь всё не так, я даже не замечаю разницы между тем, когда на токене был один сертификат, и теперь, когда их четыре (Тензор при этом всё равно не работает с аппаратными ключами в версиях плагинов где-то с осени 2019 года).

Режим PKCS#11 это возможность использовать библиотеку производителя, которая реализует стандартное API PKCS#11 по работе с ним (напрямую без КриптоПровайдера). Под Windows применяется мало, т.к. Windows Crypto API является доминирующим способом. Под Linux похоже увы, если не брать гипотетическую возможность установить КриптоПро под Linux и использовать его. КриптоПро под Linux представляет собой по сути реализацию Windows Crypto API, то есть ни одна традиционная софтина под Linux это не поддерживала и не будет поддерживать. Скорее это возможность для разработчиков пилить госзаказ и разрабатывать соответствующие серверные продукты под Linux с возможность криптографии ГОСТ. О применении в Linux Desktop речи не идет. Тем не менее Рутокен поставляет свою библиотеку PKCS#11 для старого Рутокен ЭЦП 2.0 и мне даже удавалось как-то подружить её с плагином ГосУслуг для аутентификации по электронной подписи. С ФКН возможности такой, как я понимаю нет, но возможно компания Актив меня поправит.

Отсутствие режима работы без КриптоПро. Скорее всего это связано с предыдущим пунктом. Но на практике сложилась некоторая путаница при использовании Рутокен ЭЦП 2.0. Почему-то мало кто знает, что Рутокен ЭЦП 2.0 умеет прекрасно работать с КриптоПро 5-й версии. Возможно, из-за того, что он появился задолго до КриптоПро 5. В результате, различные участники рынка наработали кастомные решения, которые позволяют работать с Рутокен ЭЦП 2.0 без КриптоПро. Это приводило к достаточно серьезным трудностям в диагностике проблем на сайтах. Ты говоришь, что у тебя КриптоПро и Рутокен ЭЦП 2.0, а тебе говорят, что Рутокен ЭЦП 2.0 не работает через КриптоПро. С 3000-м альтернативы, похоже, никакой нет. Только КриптоПро 5. Хорошо это или плохо время покажет.

Картинки

Если вы используете КриптоПро 5-й версии, то поддержка идет из коробки. Отличия для пользователя минимальны. Создание ключевого контейнера:


В отличие от тупого носителя у вас теперь есть выбор в каком режиме вырабатывать ключевую пару. Верхний новый режим ФКН, внизу старый режим Рутокен ЭЦП 2.0 с поддержкой PKCS#11, посередине режим тупого токена, в котором всю работу делает криптопровайдер.

При создании первого контейнера в режиме ФКН КриптоПро попросит задать PUK-код и пароль:



В результате получим ключевую пару, которую можно посмотреть через Панель управления Рутокен:

Резюме

Рутокен ЭЦП 2.0 3000 стал для меня долгожданной заменой для ранее использованного функционального ключевого носителя из АПК КриптоПро Рутокен CSP 3.6, который умел только старые ГОСТы. Тем не менее, я очень расстраиваюсь, что для работы с этим всем добром приходится держать виртуалку с виндой. Было бы здорово, если бы Рутокен раскрыл описание своей реализации протокола SESPAKE. Думаю, что прикрутить стандартные линуксовые библиотеки для работы с этим токеном можно будет будет без особых проблем.

COVID-19 и РосРеестр

Пандемия нехорошим образом сказалась на возможности работы с РосРеестром. Не знаю как других регионах, но в Питере случилась прямо какая-то вакханалия. С одной стороны, МФЦ полностью перешли на работу по предварительной записи (сейчас вышли, но по услугам РосРеестра продолжают оставаться). С другой стороны, записаться на это стало возможным только в первые минуты начала дня после 9:00 и где-то на 2-3 недели вперед. СМИ сообщали, что риелторы бронировали всё под себя, а потом продавали свою очередь но так как запись была именная, то помимо покупки очереди приходилось ещё и оформлять доверку на такого дельца, потому что кроме него никто пойти по очереди не мог.

Альтернативой этому стали нотариусы, которые могут в электронном виде отправлять документы на регистрацию сделки в Росреестр, но они берут очень дорого за нотариальное удостоверение сделки. Другая альтернатива ДомКлик от Сбербанка: если покупатель покупает в ипотеку, то ДомКлик позволяет зарегистрировать всё электронно (даже с небольшой выгодой по процентной ставке).

Покупатель нашелся по ипотеке, и дружно решили оформляться через ДомКлик. Но не тут-то было. Недвижимость оказалась старой, и регистрация прав была осуществлена в 1995 году. Если вы регистрировали свои права до 31.01.1998, то нужно:

• либо заранее внести заявление о регистрации ранее возникших прав (требует уплаты госпошлины)
• либо такое заявление подать одновременно со сделкой, тогда это бесплатно

Однако ДомКлик такие заявления подавать не умеет. Нотариусы тоже за это не берутся по неизвестным мне причинам, которые я не выяснял. Сделка оказалась под угрозой, так как МФЦ предложил запись аж на 23 сентября.

И тут выхожу я весь в белом и говорю: А давайте сделаем это в электронном виде сами?

Изменения в законодательстве

Начать, пожалуй, стоит с того, что в прошлом году отменили обязательное нотариальное удостоверение сделки, если имеется общая долевая собственность и все владельцы долей участвуют в сделке. Безусловно это позитив, ибо нотариусы совсем охренели этих ребят стоит держаться подальше при возможности.

После череды скандалов(раз, два, три), прокатившихся в 2019 году, связанных с регистрацией прав на недвижимость и создания ЮЛ с использованием электронной подписи, были приняты некоторые изменения в законе. Вкратце: теперь по дефолту использовать ЭП для сделок по недвижимости можно только в том случае, если сертификат ЭП выдан удостоверяющим центром Росреестра, а точнее его дочки ФГБУ Кадастровая палата. Вы можете этот дефолт отменить, явно указав, что хотите это делать с сертификатом любого УЦ. Однако, для этого вам необходимо подать заявление в Росреестр через МФЦ, а для этого предварительно записаться на 2-3 недели вперед (смотри выше) то есть никакого выигрыша по времени.

Что ж? УЦ Росреестра оказывается единственной альтернативой. Начинаем изучать. УЦ располагается по ссылке. Нажимаем Сколько стоит?. 2200 рублей с записью на токен. 700 рублей Предоставляется в электронном виде личность удостоверяется в офисе. Опаньки! В электронном виде, это означает, что работают по схеме с запросом на сертификат. То есть можно самым правильным способом сгенерировать пару у себя на рабочем месте, отправить им запрос, а в офисе только пройти процедуру удостоверения личности то чем и должен заниматься УЦ.

Регистрируемся, заводим все данные в профиль. Жмем Отправить запрос. Сайт делает автоматическую диагностику установленного ПО: всё удовлетворяет необходимым требованиям, т.к. используются только общепринятые плагины к браузеру, а не так как у Тензора. Генерируем пару в режиме ФКН на нашем новом Рутокен ЭЦП 2.0 3000. Ждем. Через несколько минут приходят на электронную почту письма о дальнейших действия. Сказано, ждать документа на оплату. Где-то через полчаса приходит квитанция на оплату с QR-кодом. Платеж в бюджет, поэтому используется УИН. Оплачиваем 700 рублей через онлайн-банк. Ещё через 20 минут, заявка переходит в состояние оплачено. Связка Банк<->ГИС ГМП<->Росреестр работает быстрее чем платежи по реквизитам счета, но конкретная скорость может зависеть от выбранного банка. Звоним по указанному в письме телефону для записи на время для удостоверения личности номерки есть даже на сегодня. Бегом в офис кадастровой палаты. И вот результат в 14:00 этим вопросом озадачились. В 16:00 прошли процедуру удостоверения личности и пока ехали домой, выпустились сертификаты. Процедура достаточно тщательная, помимо всех документальных проверок, также производят фотографирование. Сертификаты, к слову, на 15 месяцев, а не как обычно на год.

Резюме

Несмотря на то, что Росреестр остался фактическим монолистом на рынке ЭП для сделок по недвижимости, работает четко. До этого я пользовался УЦ Тензор, где физлицу можно получить сертификат ЭП за 500 рублей. Но скорость работы, факт того, что не нужно ставить дополнительный софт, как у Тензора, сертификат на 15 месяцев всё это даёт мне основание похвалить впервые за много лет Росреестр. 200 рублей переплаты относительно Тензора того стоят, ИМХО.

Обновление Росреестра по части проведения электронных сделок

В предыдущей статье на эту тему мы рассматривали оформление сделок с помощью основного портала Росреестра (не доступен в момент написания). Вначале я решил пойти по проторенной тропе, но очень быстро упёрся в то, что введенный кадастровый номер помещения не валидируется, хотя введен абсолютно правильно. Анализ HTML-кода показал, что в валидатор вставлен костыль, который отвергает большинство кадастровых номеров по первой группе цифр, которая обозначает регион. Все регионы кроме шести штук (16, 26, 47, 61, 63 и 76) оказались таким образом как бы забаненными. Нигде об этом естественно не написано. Хотелось разбомбить.

Однако я быстро вспомнил, что аналогичный функционал, но с другим интерфейсом был представлен в личном кабинете гражданина в Росреестре (авторизация через ЕСИА), который мне не удалось протестить в прошлой статье. Сходил туда и беглый осмотр показал, что для Питера никаких ограничений нет. Значит будем делать так.


Переходим на вкладку Услуги и сервисы и выбираем нужную услугу:


Далее нас ждет несколько шагов по заполнению заявления (в зависимости от выбранной услуги):


На первом шаге необходимо просто согласиться и поставить галочку.

Далее, к сожалению, скриншоты не публикую, так как в них содержится много персональных данных.

На втором шаге необходимо проверить и заполнить данные заявителя. Данные подтягиваются из ЕСИА, но если у вас профиль заполнен не полностью, то что-то придется дописать. Также Росреестр плохо подтягивает из ЕСИА адреса проживания и регистрации скорее всего вам придется указать их вручную. Также отмечу, что на данном шаге есть возможность добавить других заявителей. Это необходимо сделать, если у квартиры несколько собственников.

На третьем шаге указываются (в данном случае) данные о собственности (реквизиты помещения, доли и т.д.).

Четвертый шаг самый сложный. Тут необходимо загрузить все документы. Начиная со сканов паспорта, которые каждый заявитель заверяет своей электронной подписью, заканчивая договорами и прочими документами, которые должны заверяться электронными подписями тех, кто их подписывает. Например, договор, должен быть подписан всеми сторонами сделки. Кроме того, может понадобиться документ, который у вас есть только в бумажном виде или от стороны, которая в сделке не участвует например, согласие супруга. Тут можно прибегнуть к нотариусу нотариусы умеют сканить документы и своей электронной подписью подписывать сканы и факт того, что получившийся электронный документ полностью тождественен документу на бумажном носителе. Возможно, если весь документ составляет сам нотариус, то он может сразу сделать его электронным со своей подписью без вывода на бумагу не поверял работают ли так нотариусы на практике.

Для подписи одного документа несколькими электронными подписями так, чтобы все подписи попали в один файл (Росреестр не поддерживает возможность указать несколько файлов с подписями, которые относятся к одному документу), в каментах к прошлому посту рекомендовали использовать бесплатную утилиту Криптолайн фирмы Такском. Действительно, утилита огонь, хоть интерфейс и чудаковат.

На последнем (пятом) шаге, вам предстоит повторно проверить состав поданного заявления, подписать его и отправить. Перед отправкой вас спросят о желании составить второе заявление в этом же пакете документов. Если вы регистрируете сделку (переход прав), а не просто регистрацию прав, то это необходимо сделать. Причем первое заявление должно подаваться текущими собственниками помещения, а второе от имени тех, кому право переходит. В оба заявления нужно прицепить договор, подписанный всеми сторонами сделки.

Резюме

В казалось бы безвыходной ситуации нашелся выход. Всё потому что гики это не образ жизни, а стремление к неизведанному. Прошлый мой опыт, сотканный из просто желания попробовать неизведанное, обернулся реальной пользой.